Условное депонирование (эскроу) – новая разновидность договора .

Эскроу.

Изменения в Гражданском кодексе Российской Федерации с 1 июня 2018 года.

Как заключить договор эскроу ?

Договор эскроу (условного депонирования) заключается для исполнения другого (условно говоря, основного) обязательства по передаче имущества не напрямую контрагенту, а через третье лицо – эскроу-агента.            При этом контрагент получит имущество при наступлении условий, указанных в договоре. Депонировать можно любые вещи (кроме недвижимости), безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги. Депонированное имущество защищено от взыскания, ареста, обеспечительных мер и банкротства. Договор эскроу заключается между тремя сторонами: депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Его сторонами могут быть любые физические и юридические лица (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ). Форма договора – нотариальная, кроме депонирования безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг . Не удостоверенный нотариусом договор будет ничтожен.

Цели:

Договор эскроу заключается с целью исполнения другого, основного обязательства. Пока неочевидно, что станет с договором эскроу и депонированным имуществом, если основной договор будет признан незаключенным или недействительным либо будет прекращен. По договору эскроу депонент обязуется передать имущество эскроу-агенту, чтобы исполнить свое обязательство перед бенефициаром (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Основное обязательство депонента перед бенефициаром считается исполненным с момента депонирования имущества (п. 5 ст. 926.1 ГК РФ). Эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность имущества в течение срока депонирования и при возникновении определенных в договоре оснований передать его бенефициару (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Если такие основания не возникнут, имущество возвращается депоненту (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ). Договор эскроу применяется, когда нет уверенности, что контрагент надлежащим образом исполнит обязательства.

Преимущества.

Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу, или эскро (escrow) — трастовый или доверительный счет. Это распространенная практика по всему миру.  Современный расчетный и одновременно обеспечительный инструмент, предоставляющий возможность защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке. С помощью эскроу можно, например, обеспечить сохранность активов покупаемого бизнеса в период проведения сделки. В этом случае основанием для передачи оплаты может быть соответствие фактически имеющегося имущества перечню.

При заключении сделок можно депонировать оплату с такими основаниями ее передачи:

• в оптовой торговле – предъявление отгрузочных документов;
• при покупке недвижимости – госрегистрация прав покупателя;
• при покупке автомобиля – его регистрация покупателем в ГИБДД.

Депонирование документов применяется, в частности, при сделках с правами на результаты интеллектуальной деятельности. В таком случае депонируются документы, содержащие охраняемые результаты. Возможность расчетов через счет эскроу предусмотрена по договору участия в долевом строительстве (ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”). Дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, выдавшем застройщику кредит на строительство. После передачи дольщику готового объекта эти средства передаются застройщику или используются для погашения кредита. Отказаться от договора эскроу депонент и бенефициар могут только совместно (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ). Однако согласия бенефициара не потребуется, если договор эскроу прекращен до возникновения оснований для передачи ему имущества (п. 2 ст. 926.8 ГК РФ). Например, это возможно в случае, когда истек срок действия договора или эскроу-агент ликвидирован.

Счет эскроу.

Новые отношения (права и обязанности) сторон по счету эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ) –  специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств, возникшие с 1 июня 2018 г., регулируются в том числе нормами о договоре эскроу (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ). К отношениям (правам и обязанностям), возникшим до этой даты, применяются только специальные нормы о счете эскроу гл. 45 ГК РФ и общие положения о банковском счете (ст. ст. 845 – 859 ГК РФ). Договор счета эскроу может заключаться как отдельный договор. Но условия о нем допускается включать и в другой договор, по которому эскроу-агентом является банк (например, в договор эскроу) (п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).