Актуальность рынка гостиничного бизнеса в Испании.

Гостиничный бизнес в Испании

(Материал подготовлен на базе отчетов, предоставленных компанией MagmaTri, специализирующейся на гостиничном бизнесе).

Содержание по темам:

• Современная ситуация в гостиничном бизнесе Испании.
• Инвестирование в гостиничный бизнес в Испании в момент кризиса. Строительство новых гостиниц.
• Банки в роли агентов недвижимости.
• Новые модели гостиничного бизнеса.
• Типы используемых контрактов при ведении гостиничного бизнеса (аренда, управление, франчайзинг).

Современная ситуация в гостиничном бизнесе Испании

На протяжении последних 10 лет гостиничный бизнес в Испании прогрессивно развивался, увеличив не только количество гостиничных мест, но и качество обслуживания. Средняя посещаемость и стоимость на сегодняшний день гораздо ниже, чем 10 лет назад. Часто можно услышать: «Не нужно больше строить гостиниц». И это действительно так, когда речь идет о проекте, предварительно не проанализированном. Тем не менее, все еще существуют ниши рынка, где можно развить надежные, прибыльные проекты.

В моменты экономического роста было реализовано множество проектов без предварительного стратегического расчета, без анализа рынка с точки зрения размещения здания, надеясь только на получение прибыли с продажи недвижимости.

Экономический кризис, снижение спроса и финансирования полностью изменили ситуацию. На сегодняшний день стало очевидным, что заключенные сделки не осуществимы, поскольку они были оформлены, исходя из несуществующих, излишне оптимистических данных.

Бесспорно, на сегодняшний день нужно полностью менять модель инвестирования в гостиничный сектор. С другой стороны, есть свободные площадки и районы, которые пользуются спросом и не располагают гостиничным предложением. Гостиничный сектор все еще подлежит развитию и возведению новых проектов, но предварительно они должны быть тщательно проанализированы и изучены с точки зрения возможностей спроса, которые предоставляет каждая зона, с учетом изменений тенденций туристического бизнеса в целом.

Что касается самих моделей управления, в настоящий момент происходит разделение владения и управления. Значительную позицию занимает «оператор», как независимый управляющий гостиницей без вмешательства владельца. Оперирующие сети продают свои активы и стремятся повысить число оперирующих гостиниц за счет заключения договоров на управление с владельцами гостиниц. В то же время, владельцы все больше отдают предпочтение передать управление в руки профессионалов признанных фирм, понимая, что таким образом снижаются расходы на управление и, следовательно, повышается рентабельность гостиницы в целом, недвижимый актив становится престижней.

Статистика HotStats:

Инвестирование в гостиничный бизнес в Испании в момент кризиса. Строительство новых гостиниц.

Современная экономическая ситуация предоставляет привлекательные возможности для инвесторов. С одной стороны, цена участков стала довольно доступной и, соответственно, это  отражается на рентабельности бизнеса, которая сегодня становится более приемлемой, нежели несколько лет назад. Поэтому возможно инвестировать в новый проект, учитывая не только условия недвижимости. Тенденция стоимости строительства и отделки снизилась, все чаще оформляются заказы на строительство уже с закрытой сметой. Это позволяет исключить большие затраты, непредусмотренные изначально, что часто случалось несколько лет назад.

Можно  приобрести  уже построенную гостиницу, но не все инвестиции одинаково рентабельны. Многие уже не соответствуют современным спросам и требуют пересмотра. С помощью профессионалов есть возможность сделать реконструкцию гостиницы, оптимизируя инвестиционные средства.

Профессионалы также сориентируют о приемлемости покупки гостиницы, либо возведения нового проекта.

Банки в роли агентов недвижимости

На сегодняшний день владельцами многих гостиничных активов стали банки из-за банкротных процессов, с которыми столкнулись их предыдущие владельцы, оставив непогашенными ипотечные кредиты. Банки вынуждены контролировать бизнес, который им чужд, во избежание более высоких потерь, поскольку закрытие гостиниц незамедлительно приводит к потере ценности самого актива. Поиск нового покупателя занимает от 6 месяцев до 5 лет, поэтому им приходится принимать быстрые решения для поддержания работоспособности отеля и привлекать в помощь профессионалов, прибегая к услуге «Asset Management», которые среди других предлагает компания MagmaTri, и продолжать процесс поиска возможного покупателя.

Новые модели гостиничного бизнеса

– модель «timeshare» как форма эксплуатации и альтернативного планирования отдыха.
Внедренная в Испании модель «timeshare» давно используется в других странах Европы и США и продолжает свое развитие на Канарских островах. Посредством модели «timeshare» за определенную сумму и на неограниченный срок можно выкупить право на личное пользование гостиничным номером или апартаментами на определенное количество дней в году, в остальное время года номер находится в эксплуатации. Такая модель регулируется законом 4/2012, где пользователь обозначен как «потребитель», что обеспечивает ему более надежную законную защиту, поскольку законом признается его более уязвимая позиция по отношению к гостиничному оператору. Пользователь в любой момент может продать свои права по рыночной цене. В случае, когда рыночная цена продажи выше цены покупки, пользователь получает прибыль.

Если раньше модель «timeshare» ассоциировалась с зонами туризма, расположенных вблизи моря, то за последнее время такая система уже внедрена в центре больших городов и часто представлена в разделе «туристических апартаментов».

– туристические апартаменты.
Рост спроса на туристические апартаменты объясняется более высокой рентабельностью по сравнению с традиционной формой аренды, и более высокой стоимостью за расчетное время и, с другой стороны, предоставляет более низкую себестоимость в сравнении с традиционной системой управления гостиницы.

Что касается управления туристическими апартаментами, есть операторы, которые ведут полный процесс, включая рекламу, коммерциализацию и ежедневное обеспечение, получая при этом прибыль порядка 30-40% от объема продаж, а есть операторы, которые занимаются только коммерциализацией, получая доход в 15-20%.

Важно понимать, что Апартотель, Туристические апартаменты и жилье, предназначенное для туристической аренды – это три абсолютно разных понятия, и каждое из них подлежит своему правовому регулированию.

В некоторых автономных округах очень сложно получить лицензию на аренду жилья в туристических целях, в других – это просто невозможно. Обязательство иметь лицензию лежит на владельце, а не на агентстве, которое занимается продажами. В то время как лицензия на туристические апартаменты оформляется на все здание, задействованное как таковое.

– модель «ограниченных услуг» («Limited Services») и модель «Low Cost».
Как результат экономического роста страны, в начале 21 века разрослись индустриальные зоны и полигоны, где разместились центры услуг. Раньше те, кто путешествовал, решая вопросы по бизнесу, останавливались в гостиницах в центрах городов. Сейчас же они стараются останавливаться на периферии. Также спрос вырос благодаря интернету, где пользователи стараются найти более экономичное решение. Эти модели  успешно реализованы в Германии, Франции, США и Великобритании.

Характеристики модели «Low Cost»:

• Низкая цена, что объясняется низкой стоимостью приобретенных земельных объектов.
• Расположение на периферии, рядом с автострадами и развлекательными центрами, поскольку часто сами гостиницы не предлагают дополнительные услуги.

Такие зоны ниже по стоимости ввиду легкого доступа, они привлекательны для потенциальных клиентов.

Среди известных марок, которые предлагают такую категорию: Accor, Intercontinetal, Campanile.

Все эти сети смогли достигнуть стандартного продукта по объему, оснащению и цене, что обеспечивает довольно быстрое приобретение прибыли инвестору и повышает рентабельность.

Важно понимать, что все модели «Low Cost» подразумевают «Limited Services», Но не всегда «Limited Services» означает «Low Cost».

Новая модель «ограниченных услуг» («Limited Services») обеспечивает оптимальный стандарт качества по более доступной цене благодаря ограничению включенных услуг. Эта модель является привлекательной за счет высокой наполняемости номеров и с каждым днем все больше ассоциируется с городским типом, что объясняет тенденцию гостиничных сетей внедрять такие модели гостиничного бизнеса в центре города, близко к развлекательным комплексам.

Так, например, гостиничная сеть Chic & Basic, предлагает эксклюзивный дизайн и высокое качество продукта по доступной цене.

–  CONDOHOTEL как новая форма инвестирования в гостиницу для малых и средних объемов инвестиций
Эта модель известна в Испании более 10 лет. Но не во всех автономных округах принято специальное регулирование. Новое регулирование позволяет стать собственником отдельного номера гостиничного блока, сочетая при этом право пользования номером определенное количество дней в году и, помимо этого, получать годовую прибыль от управления гостиницы. При такой схеме инвестор присоединяется к договору на управление с оператором, который заботится обо всей системе управления и обеспечения гостиницы. Такая модель приемлема для иностранного инвестора, поскольку обеспечивает стабильный годовой доход и позволяет ему пользоваться своими владениями. Посредством модели CONDOHOTEL стало более доступным инвестировать в гостиничный бизнес и приемлемой, нежели в квартиру. Приобретение жилья для собственников, которые намерены им пользоваться только незначительный период времени в году, является дорогостоящим с точки зрения его ежегодного содержания. Новая схема является надежной альтернативой для такого профиля инвестора и, помимо этого, позволяет получать прибыль.

Типы используемых контрактов при ведении гостиничного бизнеса (аренда, управление, франчайзинг)

Снижение рентабельности гостиничного сектора заставило изменить положение контрактов, заключенных владельцами гостиниц с операторами. В большинстве контрактов была снижена арендная ставка до 30%, другая часть заменена контрактами на управление гостиницы вместо минимальной гарантированной аренды.

Изменение контрактов аренды на контракты управления («contrato de management») привлекло многих международных управляющих компаний. Управление признанной компанией придает более высокую ценность активу, гарантирует более высокий объем продаж, а также придает более высокий рейтинг платежеспособности на момент поиска финансирования бизнеса, что на сегодняшний день является нелегкой задачей. Тем не менее, проекты, которые сочетают благополучное местоположение, структуру и тип бизнеса, на который направлена определенная категория клиентов, пропорциональность инвестиций, согласно ожидаемых доходов и четкая договоренность между владельцем и  управляющим оператором, достигают необходимого финансирования.

Не менее интересно, что и объясняет их рост, использование «смешанных  контрактов», в которых оператор гарантирует владельцу годовую арендную плату, что может составлять порядка 5-6% годовых от объема инвестиций и фиксируется процентное распределение от выручки за сезон.

Распространяются также контракты типа франчайзинга, где известные международные марки (Starwood, Hilton, Mariot) придают дополнительную ценность, повышая наполняемость и объем продаж благодаря признанному статусу фирмы. Эти контракты являются приемлемыми для операторов, которые хотят привлечь международный рынок. 

Маргарита Репина,

Адвокат (Испания)