Ипотечное кредитование в Испании. Анализ изменений в законодательных актах, регулирующих ипотечное кредитование в Испании (приняты в мае 2013 года).

Анализ изменений  в законодательных актах, регулирующих ипотечное кредитование в Испании  (приняты в мае 2013 года).

Современная ситуация на рынке ипотечного жилья показывает большое количество покупателей недвижимости, оставшихся без жилья вследствие не оплаты ипотечных кредитов, оформленных на  недвижимость. Кроме того, среди них много семей, имеющих детей. Небольшой процент этих случаев были оспорены в судах, но не все достигли положительного результата. К сожалению, не у каждого есть возможность оплатить дорогостоящий судебный процесс в Испании, к тому же  положительное решение не гарантированно. В действительности, действующие законодательные акты предназначались  не для защиты граждан, которые не в состоянии выполнить свои обязательства по ипотечному кредиту, а для защиты кредитора. Эти события заставили государство принять определенные меры в защиту граждан и  семей, которые оказались на грани социального банкротства, а также меры относительно новых ипотечных кредитов, добавив  требования при  оформлении. В марте прошлого года  была принята первая попытка урегулирования, которая отразилась в «Кодексе хорошей практики» («Código de Buenas Prácticas»). Он носил добровольный характер применения для банков, однако был воспринят ими положительно. Но, не смотря на то, что кодекс продолжает действовать с  поправками, введёнными майскими законами, применение его достаточно редко вследствие низкой информированности. Кодекс полезен тем, что предоставляет возможность в определённых случаях требовать реструктуризации кредита. В этом году, 15 мая, принят закон о мерах по защите ипотечных должников, реструктуризации кредитов и защите нанимателей  социального жилья. Среди этих мер:

1.      Приостановление сроком до 2 –х лет с момента принятия закона выселение  из своих жилищ «особо уязвимого слоя  населения».

•  

Под «особо уязвимым слоем  населения»  в рамках этого закона подразумевается:

1. a) многодетные семьи.
2. b) Семьи, состоящие  из одного родителя (familia  monoparental) c  двумя детьми.
3. c) Семьи с ребёнком младше 3-х лет.
4. d) Семьи, где у  одного из членов семьи признана  недееспособность  более 33%
5. e) Семьи , в которых  ипотечный должник стоит на учёте для получения пособия  по безработице и уже исчерпал все свои материальные ресурсы.
6. f) Семьи, в которых есть жертвы  насилия и объект недвижимости с  ипотекой является постоянным местом проживания жертвы.

Для применения этого положения  должны быть выполнены  следующие  требования: – Совокупный доход  семьи не превышает  3-х   официальных показателей  дохода (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). – За последние 4 года значительно ухудшилось экономическое состояние семьи. –  Ипотечные выплаты  превышают  50%  от совокупного  дохода семьи. – Речь идёт о постоянном жилье семьи.

2. Введены поправки к ипотечному закону:

•  

– При оформлении нотариального договора должны  быть подтверждены средства   для оплаты. – Появилась необходимость указания в нотариальном документе назначение приобретаемого объекта и отражение    использования как постоянное  жилье.

3. Ограничения на пени по задолженности при выплате ипотечного кредита

•  

Введены ограничения на проценты по задолженности  (intereses moratorios)при выплате ипотечного кредита. Сейчас они не могут превышать более чем в три раз официальный курс рефинансирования  («no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero») и   рассчитываются только от суммы задолженности, не оплаченной в срок.

4. Введены изменения в  исполнительных производствах при нарушении выплат ипотечного кредита

•  

– Изменена статья ипотечного закона, регулирующая  возможность внесудебной продажи объекта недвижимости. Новый закон регулирует условия процесса оформления внесудебной сделки купли-продажи у нотариуса объектов, обременённых неоплаченным ипотечным кредитом. – В судебных исполнительных производствах добавлена возможность аргументировать защиту на основании существования «противозаконных положений ипотечного контракта» (por las clausulas abusivas), когда раньше оспаривание таковых должно было проходить в отдельном процессе, не имея возможности включать их в открытом исполнительном процессе за не оплату ипотечного кредита. Это добавление очень существенно, поскольку предыдущее регулирование ограничивалось применением аргументов на основании подтверждения оплаты долга, либо на основании наличия ошибок при расчёте  долга. Это даёт возможность строить абсолютно иную позицию защиты в исполнительном судебном процессе.

5. Требование рукописного признания о понимании рисков операции при оформлении ипотечного  кредита с  ограничениями «плавающего»  процента.

•  

В случаях, когда оформляется ипотечный кредит с  ограничениями «плавающего»  процента (с условиями «suelo” либо  “techo”), либо когда оформляются инструменты покрытия варьированного процента (например, SWAP), или когда кредит  оформляется в иностранной валюте,   в соответствие с новым законом, в нотариальном документе, рядом с подписью  заёмщика, требуется  рукописное признание о том, что он был проинформирован и понимает  риски  операции. Принятие такой меры, на мой взгляд, является несущественным, поскольку не гарантирует понимание условий лицом, использующего кредит, и усугубляет его ситуацию в случае возникновения судебных претензий. Что касается меры по обязательству подтверждения  средств оплаты, это больше является мерой по контролю передвижения средств, нежели мерой для помощи заёмщикам. Мера по обязательству указания назначения приобретаемого объекта, на мой взгляд, является также несущественной и абсолютно не решает сложившуюся  проблематику. Кроме того,  существует множество других способов, которыми можно выявить, является ли данный объект постоянным жилищем или нет. Продление возможности оставаться в жилье, приобретённом с помощью ипотеки, на протяжении последующих 2 лет – это мера, по сути, даёт лишь отсрочку, но не является панацеей. Между тем, нельзя не отметить,  что ограничение на начисление процентов по просроченным  платежам является существенной мерой для проблемных долгов. До принятия новых законов банки не имели серьёзных препятствий для преследования своих интересов . Как известно, за опоздание в выплате на несколько дней начислялись высокие проценты и штрафы, что зачастую становились непреодолимой проблемой для регулирования выплат лицом при временном снижении дохода. Маргарита Репина Адвокат Испания (Барселона)