Покупка недвижимости в Испании.
Оформление купли-продажи недвижимости в Испании. Правовые риски
За последние годы спрос на недвижимость в Испании российскими гражданами значительно увеличился. Это объясняется:
– качеством строения и получения недвижимости уже в полностью завершенном виде, с электроприборами, системой отопления, штукатуркой, светооснащением и т.д, по цене, зачастую, более низкой, нежели в РФ;
– гарантиями, которые обязаны иметь застройщики на случай ответственности за строение перед покупателями;
– возможностью получить кредиты по ставке euribor + 1-2 % (на сегодняшний день Euribor=0,5%);
– спадом цен в результате экономического кризиса и недостатка ликвидности;
– тем, что речь идет о территории Евросоюза, где при приобретении недвижимости Граждане РФ имеют право в быстрый срок оформить годовую визу и путешествовать по всем странам Евросоюза, не превышая беспрерывное пребывание 90 дней на период 180. Также это помогает при дальнейшем запросе получения вида на жительство в Испании. На сегодняшний день ожидается принятие закона об облегченном процессе получения вида на жительство при приобретении недвижимости стоимостью более 500 тыс. евро, который находится еще в процессе рассмотрения;
– тем, что образование полученное в Испании носит упрощенную систему признания дипломов в странах Евросоюза;
– правовым регулированием собственности и ее передачи, которое предоставляет достаточно гарантий для того чтобы как продавец, так и покупатель чувствовали себя юридически защищенными.
Процесс оформления недвижимой собственности:
1) Контроль объекта
Прежде чем оформлять купле-продажу объекта рекомендуется проверить его правовое и физическое состояние и запросить выписку из Регистра собственности. Регистр собственности – это официальный государственный орган, в котором регистрируется недвижимая собственность. В выписке указаны данные объекта недвижимости, его описание, квадратные метры, местоположение, регистрационные данные, кому принадлежит и на основании чего, в каком году был приобретен предыдущим продавцом, наличие бремени…
В определенных случаях, когда речь идет о приобретении объекта от юридического лица, также необходимо запросить выписку из Коммерческого регистра.
2) Составление и подписание «контракта о резерве» (Именуемый «Contrato de arras» либо «contrato de opciónón a compra»).
Является значимым «контракт о резерве» недвижимости, посредством которого, покупатель блокирует право продать недвижимость третьему лицу на определенный период времени, который, как правило, не превышает 3-х месяцев. Такой контракт не является обязательным, но оформляется практически во всех сделках, особенно когда покупатель является иностранным гражданином, что позволяет ему подготовить необходимые для сделки документы.
Содержание этого договора очень значимо и не стоит оформлять его скоропостижно, поскольку в нем указываются условия на которых продавец обязан продать, а покупатель купить. Непредусмотренные пункты в договоре, при несогласии одной из сторон, уже не смогут быть включены в нотариальный договор, в то время как другая сторона имеет право потребовать оформления сделки строго на условиях подписанного «договора о резерве».
3) Получение NIE в Испании
Все иностранные граждане, которые имеют экономическое отношение с Испанией (учреждение компаний, приобретение недвижимости, регистрация автомобилей и др.), должны получить номер NIE (ИНН), для оплаты полагающихся налогов.
Он запрашивается в полицейском участке только при личном присутствии. Исключением является договоренность с коллегиями адвокатов, согласно которой, адвокаты могут получить NIE по доверенности. В зависимости от округа, где запрашивается NIE, его получение может занять от 2 до 40 дней.
Когда речь идет о покупателе, который не живет в Испании, рекомендуется оформить доверенность на профессионала для составления и подписания договора о резерве и получения ИНН. Часто покупатель прибывает в Испании всего-лишь несколько дней, чтобы определиться в выборе, и этого срока недостаточно для проверки объекта, составления полноценного «договора о резерве» и запроса ИНН.
4) Оформление сделки у нотариуса
Для оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества у нотариуса необходимо присутствие продавца и покупателя, либо доверенность на третьих лиц. Стороны не владеющие испанским языком обязательно должны быть сопровождены переводчиком, за исключением когда нотариус владеет одним из иностранных языков, которым владеет сторона.
Нотариус, за несколько дней до оформления, также запрашивает выписку из регистра собственности для подтверждения собственников и наличия бремени. Оповещает об этом покупателя и зачитывает текст нотариального договора.
Согласно поправкам к закону принятым в мае этого года, для оформления нотариальной сделки необходимо идентифицировать средства оплаты, которые впредь должны быть отраженны в нотариальном договоре. Не отражение этой информации может стать причиной отказа регистрации в Регистре собственности.
Условия сделки нотариусу заблаговременно предоставляют стороны, или их представители. Важно понимать, что нотариус контролирует сделку только относительно ее легального оформления, то есть согласно испанского законодательства, но по сути, его позиция нейтральна, он не в праве защищать ни интересы продавца, ни покупателя, аналогично как и в России, заключается в отражении операций в нотариальном документе на условиях обусловленных сторонами. Поэтому, для контроля и отстаивания интересов всего процесса переоформления, рекомендуется, чтобы каждая из сторон была сопровождена независимым профессионалом, адвокатом. Также важно убедиться , что сопровождающий переводчик правильно и полностью переведет нотариальный документ, поскольку не желаемые исходы также могут произойти из-за неправильного перевода и, следовательно, отсутствия полного понимания ситуации.
5) Оплата налогов от купли-продажи недвижимости в Испании и автономных округах
После нотариального оформления сделки купле-продажи необходимо подать налоговую декларацию, не позднее чем в срок 30 дней.
Полагающиеся налоги:
При приобретении вторичной собственности:
Государственный закон предусматривает 6% на передачу недвижимой собственности и 4% на передачу мебели. (ITP – impuesto sobre transmisiones patrimoniales).
Однако каждый Автономный округ имеет право установить свой процент на передачу недвижимого имущества, так на Балеарских островах с 2013 года применяется варьированный процент от 8% до 10%, в зависимости от стоимости объекта. В Каталунии налог продолжает быть фиксированным и с 1 августа этого года налог поднимется с 8% до 10%, однако ставка 11% применяется на недвижимость стоимостью свыше 500.000 евро.
Если при покупке оформляется ипотечный кредит, отдельно полагается порядка 1% от общей суммы кредита (варьирует в зависимости от автономного округа).
При приобретении первичной собственности:
Полагается НДС (IVA – impuesto sobre el valor añadido) и налог на “нотариальные документы” (AJD – actos jurídicos documentados). Действующий НДС в Испании на купле-продажу недвижимости составляет 10%. Налог на «Нотариальные акты» в зависимости от автономного округа составляет от 0,5 до 1,5% (На Балеарских островах 1,2%, за исключением некоторых случаев, когда применяется 1,5%).
6) Регистрация сделки купли-продажи недвижимости и нового собственника в Регистре собственности
После оплаты налогов сделка регистрируется в Регистре собственности, после чего покупатель получает нотариальный документ о собственности с печатью и выпиской из Регистра собственности.
7) Погашение налога на увлечение стоимости земли (plusvalía municipal):
Рlusvalía municipal – это налог, который согласно закону, оплачивается продавцом, но в случае если он этого не делает, недвижимость является залогом ответственности. Продавец должен погасить его в срок двух месяцев с момента подписания купли-продажи. Сумма налога отсчитывается от кадастровой стоимости объекта и увеличивается в соответствии со сроком владения предыдущего собственника.
Оформление сделки при приобретении собственности обремененной кредитом в Испании
В случае если передаваемое имущество было обременено кредитом, что соответственно должно выйти в регистрационной выписки, стороны должны прийти к соглашению относительно кредита:
– покупатель перенимает на себя кредит и оплачивает разницу по стоимости, либо
– кредит погашается со средств покупателя. Средства покупателя могут быть собственные, либо заимствованные. Если покупатель заимствует средства (берет на себя ипотечный кредит), то у нотариуса должны быть оформлены три документа: акт погашения кредита, акт передачи собственности, акт нового ипотечного кредита. С финансовой точки зрения, если средства заимствованы, то для покупателя приемлемой перенять на себя уже существующий кредит). В подобных случаях, в регистре отражается смена собственника и операция связанная с кредитом, то есть его погашение и/или оформление нового.
Общие расходы по оформлению сделки купли-продажи недвижимости в Испании
Учитывая налоговые обязательства, нотариальные расходы, расходы на регистр собственности, гонорар за регистрацию сделки и погашение налогов, гонорар адвоката, то стоит рассчитывать на расходы по оформлению от 10% до 15% от стоимости сделки. Если оформляется кредит, то следует добавить еще порядка 2,5 % на налог и расходы по оформлению кредита.
Правовые риски при покупке недвижимости в Испании
При оформлении передачи собственности, а именно контракта купли-продажи существуют определенные риски, которые, при правильном контроле можно избежать.
Среди возможных рисков при приобретении недвижимости в Испании следует отметить:
- Не подтверждение полномочий представителя юридического лица:
При подписании сделки лицом, которое не является действующим представителем юр.лица – владельца объекта недвижимости, сделка может быть аннулирована. Единственным ответственным за операцию является физическое лицо, которое ее подписало.
- Приобретение собственности обремененной кредитом:
Есть случаи непогашения кредита после оплаты полной стоимости объекта.
- Вторичная продажа объекта
Существует риск двойной продажи, либо иного обременения объекта при долгосрочных операциях.
- Случаи нелегального заселения.
Даже при правильной передачи собственности есть случаи нелегального заселения жилья, именуемые как «ocupas». Поэтому крайне важно проводить предварительную проверку приобретаемого объекта.
- Не исполнения «договора о резерве», что приводит к невозвратимой потере внесенных в качестве задатка средств, зачастую даже не по вине покупателя. Подобные ситуации могут быть разными и случаются часто. Поэтому особую бдительность стоить проявлять при составлении «договора о резерве».
- Приобретение недвижимости «вместе с квартиросъемщиками»
При приобретении недвижимости, которая была сдана в аренду, новый владелец перенимает все права и обязательства предыдущего владельца. Создается очень щепетильная ситуация, когда новый владелец приобрел недвижимость для частного пользования и существует долгосрочный контракт на аренду, который практически невозможно расторгнуть, даже на судебном уровне.
В заключении могу сказать, что при добросовестном поведении продавца не должно быть подвоха для покупателя, но не возможно предугадать намерения сторон, поэтому важно не терять бдительность и убедиться в надежной защите своих интересов, посредством привлечения профессионалов. Практика показала, что не желаемые результаты от приобретения недвижимости без подобающего контроля, плачевно сказываются на ситуации и в последствии влекут более серьезнее затраты и потери, а зачастую необратимые потери, нежели если бы изначально к сделке был бы привлечен профессионал.
Услуги адвокатского бюро КОПЕРУС по сопровождению сделки купли-продажи
Адокаты нашего бюро оказывают полное сопровождение сделки купли-продажи, проверяют объект, полномочия продавца, консультируют по налогообложению, гарантируя юридическую чистоту сделки.Маргарита Репина. Адвокат.
